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Nos três primeiros meses do ano é bastante comum a realização de Assembléia Geral Ordinária, convocada pelo próprio síndico ou por um quarto dos condôminos, como determina a maioria das convenções de condomínio.

É nessa oportunidade que os moradores discutem despesas atuais e futuras, cortes e aprovação de gastos extras. Além disso, é nessa reunião que se elege um novo síndico ou se reelege o atual. Os encontros são propícios para discutir desde previsões orçamentárias, que geralmente contemplam verba específica para manutenção de playground, quadras poliesportivas, aparelhos de ginástica, churrasqueira e outros equipamentos; até previsão financeira ou despesas ordinárias.

Podem ser analisados ainda itens como mão de obra, encargos, impostos e taxas, contas de consumo, contratos de conservação e manutenção, seguros obrigatórios, despesas de expediente, materiais diversos, honorários de administradora e fundo de reserva, entre os mais comuns.

A convocação deve ser realizada em tempo hábil. Um informativo precisa ser enviada a todos os moradores e aos proprietários que residem em outras localidades, constando data, horário, local e assuntos que serão discutidos. No caso de inquilinos, vale lembrar que eles devem ser convocados, mas que somente poderão votar se o proprietário não comparecer na reunião ou abrir mão do seu voto. Os inquilinos também só estão autorizados a votar se não houver débitos relativos as taxas condominiais e se os assuntos estiverem relacionados as despesas ordinárias (limpeza, manutenção e conservação do condomínio, salários e encargos dos funcionários e seguro da edificação, por exemplo).

Condômino inadimplente

No que diz respeito a condôminos inadimplentes o Código Civil estabelece que é vedado o direito de votação e de participação a esses moradores. Portanto, impedir o morador de ingressar no recinto da assembléia e assistir aos debates, mesmo sem direito a manifestação e voto, pode ser interpretado por ele como um constrangimento e uma exposição a situação vexatória. Para evitar problemas, aconselha-se que o assunto seja convenientemente tratado na convenção do condomínio e, no caso de impasse, que prevaleça o bom senso do dirigente.

Sobre inadimplência vale lembrar....
O Secovi, em conformidade com a Lei 9.492/97, encaminha a protesto as quotas condominiais de condôminos inadimplentes, como uma forma de prestação de serviço. O protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. O protesto, por se tratar de um ato legítimo e legal, é perfeitamente possível em condomínio. Porém, ainda assim, em algumas cidades não se aplica o protesto para resolver os problemas da inadimplência.
Como conduzir a assembléia?

Alguns passos devem ser seguidos: coletar a assinatura dos condôminos e de seus representantes legais; escolher um presidente e um secretário para redigir a ata; pedir que o secretário leia a convocação e destaque a ordem do dia; garantir liberdade de participação aos presentes e ao encerrar a reunião a ata deve ser lida e o presidente, secretário e moradores devem assiná-la. É importante que uma cópia da ata seja enviada para cada condômino. Vale ressaltar que o Código Civil estabelece que 'depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos'.

As decisões tomadas na assembléia têm plena validade até que, por força de decisão judicial ou por deliberação tomada em outra assembléia, sejam tornadas nulas.
Decisão importante

É na assembléia que se discute a forma como o condomínio será administrado. A administração pode ser feita pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).

Se o condomínio optar por uma administradora, antes de definir a empresa, dentre muitas orientações, a sobrestão é pesquisar pelo menos três empresas especializadas no segmento, solicitando informações sobre sua sistemática de trabalho, além de uma lista de condomínios administrados.

Aconselha-se também checar a qualidade dos serviços prestados; verificar se a administradora mantém conta bancária exclusiva para cada condomínio ou se utiliza sistema de conta única, usando o dinheiro de um edifício para pagar as contas de outros. Tal procedimento impede um controle efetivo das aplicações e dos juros devidos. E, por fim, é de extrema importância verificar se a empresa é filiada a algum órgão ou associação da classe.

Mas, independentemente de quem administra, é importante sempre planejar as despesas, cumprir com as leis trabalhistas, previdenciárias, civis e com as normas de segurança. As despesas devem ser demonstradas aos condôminos por meio de um balancete contábil aprovado.

Participação é fundamental

A participação nessas reuniões é fundamental. Porém, na maioria das vezes, o que se vê é uma falta de envolvimento e um grande desinteresse. 'Tem muita discussão', 'surgem conflitos de idéias', 'muitos não respeitam a opinião do próximo', 'algumas pessoas acabam magoadas'. Normalmente, são esses os pretextos utilizados para o não comparecimento nas assembléias.

No entanto, vale alertar: o condômino que não comparece nas reuniões, deve acatar todas as decisões tomadas.